La Loi Pinel, c’est fini : quelles alternatives en 2025 ?

Depuis le 31 décembre 2024, le dispositif Pinel n’est plus accessible. Mais cela ne signifie pas la fin des avantages fiscaux dans l’immobilier. Plusieurs solutions existent : le crédit d’impôt Outre-mer (CIOM), la location meublée en LMNP, le déficit foncier, ou encore les dispositifs Malraux, De Normandie ou Loc’Avantages. Cet article présente les caractéristiques de chaque alternative et leur adaptation selon votre profil fiscal.

Depuis le 31 décembre 2024, la Loi Pinel – longtemps pilier de l’investissement locatif neuf – a pris fin. Pour de nombreux investisseurs, cela marque un tournant… mais certainement pas une impasse. En 2025, plusieurs dispositifs alternatifs permettent de continuer à investir intelligemment dans l’immobilier tout en optimisant sa fiscalité.

📉 Pourquoi la fin du Pinel n’est pas une catastrophe ?

Le Pinel permettait jusqu’à 21 % de réduction d’impôt sur le prix d’un logement neuf mis en location et jusqu’à 32 % à la Réunion. Mais son efficacité fiscale avait été amoindrie ces dernières années :

• Réduction progressive des taux
• Plafond de niches fiscales à 10 000 € ou 18 000 € en Outre-mer
• Contraintes sur les plafonds de loyers et de ressources

➡️ Sa suppression laisse la place à des dispositifs plus performants et plus souples.

🧭 Quelles alternatives fiscales en 2025 ?

1. 📦 Le statut LMNP au réel simplifié

Pour les investisseurs en location meublée

• Permet d’amortir le bien et le mobilier
• Neutralise l’imposition des loyers pendant 10 à 20 ans
• Compatible avec un large panel de logements (appartements étudiants, résidences services, meublés classiques)

✅ Solution souple et pérenne pour percevoir des revenus peu fiscalisés.

2. 🌴 Le CIOM – Crédit d’impôt Outre-mer

Pour les investissements neufs à La Réunion ou dans les DOM

• Crédit d’impôt de 35 % du montant investi (hors foncier)
• Dispositif réservé aux sociétés à l’IS (SCI IS, SAS, SARL…)
• Crédit d’impôt remboursable par l’état, même sans impôt à payer
• Non soumis au plafonnement des niches fiscales

✅ Un levier fiscal immédiat, idéal pour réduire l’effort d’épargne.

3. 🏚 Le Déficit foncier

Pour l’ancien avec travaux, en location nue

• Déductibilité des charges et travaux jusqu’à 10 700 €/an sur le revenu global
• Travaux non soumis au plafond des niches fiscales
• Revalorisation du bien et amélioration de sa rentabilité

✅ Excellent pour les contribuables ayant déjà des revenus fonciers à optimiser.

4. 🏛 La Loi Malraux

Pour les amoureux du patrimoine

• Jusqu’à 30 % de réduction d’impôt sur les travaux en secteur sauvegardé
• Plafond de 400 000 € de travaux sur 4 ans
• Engagement de location nue pendant 9 ans

✅ Pour les hauts revenus souhaitant conjuguer défiscalisation et prestige immobilier.

5. 🏘 Le De Normandie

Pour l’ancien à rénover dans les villes moyennes

• Jusqu’à 21 % de réduction d’impôt (comme feu le Pinel) et 32 % à La Réunion
• Acquisition + travaux dans les zones éligibles « Action Cœur de Ville »
• Location nue obligatoire pendant 6 à 12 ans

✅ Pour les budgets plus modestes, cherchant une opération simple et encadrée.

📊 En résumé : quel dispositif pour quel profil ?

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