CIOM : le dispositif fiscal le plus puissant en Outre-mer ?

Le crédit d’impôt Outre-mer (CIOM) permet de récupérer 35 % du montant de son investissement locatif sous forme de crédit d’impôt remboursable. Contrairement au Pinel, il n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales. Accessible via une société à l’IS, il offre une trésorerie positive dès la première année. Idéal pour les contribuables fortement imposés ou ceux souhaitant structurer un patrimoine via une SCI.

Alors que la Loi Pinel vit sa dernière année, de nombreux investisseurs cherchent une nouvelle voie pour investir dans le neuf tout en optimisant leur fiscalité. Le CIOM, ou Crédit d’Impôt Outre-mer (article 244 quater W du CGI), se révèle aujourd’hui comme l’un des dispositifs les plus efficaces, notamment à La Réunion.

💡 Qu’est-ce que le CIOM ?

Le CIOM permet à une société soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS) (SCI à l’IS, SAS, SARL, etc.) d’investir dans un bien immobilier neuf situé en Outre-mer, et de bénéficier d’un crédit d’impôt de 35 % sur le montant de l’investissement (hors foncier), dans la limite d’un plafond de 3 139 €/m² de surface habitable.

✅ Les avantages du CIOM

1. Un avantage fiscal immédiat et puissant

• Le crédit d’impôt est récupérable dès l’année suivante, que la société soit imposée ou non.
• Il est remboursable, ce qui le rend très attractif pour les sociétés sans bénéfices imposables.
• Il ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales (contrairement à Pinel ou Malraux).

2. Un effort d’épargne fortement réduit

• Grâce au crédit d’impôt, la trésorerie initiale nécessaire est diminuée.
• Cela permet d’investir dans des biens à haut potentiel sans immobiliser trop de capital.

3. Une durée d’engagement plus souple

• L’investisseur s’engage à louer le bien nu, en tant que résidence principale, pendant 5 ans minimum.
• Les plafonds de loyers et de ressources sont plus souples que le Pinel, facilitant la location.

🏘️ Les conditions d’éligibilité

Pour bénéficier du CIOM :

• Le bien doit être situé dans un département d’Outre-mer (DOM) comme La Réunion.
• L’acquisition doit être réalisée par une société soumise à l’IS.
• Le logement doit être loué vide à usage de résidence principale pendant 5 ans.
• Le montant de l’investissement est plafonné à 3 139 €/m².

📊 Exemple concret

• 📍 Bien : Appartement T3 de 61,8 m² + varangue 9,7 m²
• 💰 Prix total : 330 000 €
• 💡 Montant éligible au CIOM : 224 437 €
• ✅ Crédit d’impôt obtenu : 78 553 €
• 🔁 Montant remboursé à l’entreprise par l’État

📍 Pourquoi investir à La Réunion en CIOM ?

• Un marché locatif très tendu, notamment sur les T2 et T3 en zones urbaines
• Une demande constante de résidences principales
• Un marché dynamique avec des perspectives de plus-value à long terme
• Un territoire français, avec un cadre juridique stable et sécurisé

🧠 Faut-il créer une société pour en bénéficier ?

Oui, car le CIOM est réservé aux structures à l’IS. Ce montage permet :

• De distinguer fiscalement l’investissement du patrimoine personnel
• De piloter la fiscalité de l’investissement avec plus de souplesse
• De préparer une stratégie de transmission ou de revente plus cadrée

👉 Chez OKARE, nous vous accompagnons avec nos partenaires Experts Comptables et juridiques pour créer la structure adaptée, monter le dossier fiscal et suivre l’investissement sur 5 ans.

🤝 L’accompagnement OKARE

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• Un accompagnement pour le montage fiscal (avec experts-comptables et avocats partenaires)
• Une gestion locative complète avec LOGER
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📩 Envie d’en savoir plus ?

Le CIOM est un dispositif fiscal encore peu connu, mais d’une efficacité exceptionnelle pour les contribuables imposés à l’IS. Il permet de concilier rendement locatif, sécurisation patrimoniale et forte réduction d’impôt.

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