Le dispositif fiscal phare en Outre-mer
Le CIOM (Crédit d’Impôt pour l’Outre-mer – article 244 quater W du CGI) est le levier fiscal le plus puissant pour les investissements locatifs neufs à La Réunion. Il permet de récupérer jusqu’à 35 % du montant investi sous forme de crédit d’impôt remboursable.
Contrairement aux réductions classiques, ce crédit est versé même en l’absence d’impôt à payer. C’est un outil idéal pour les professions libérales, les sociétés à l’IS, ou les investisseurs souhaitant alléger leur effort d’épargne.
💡 Qu’est-ce que le CIOM ?
Le CIOM est un dispositif réservé aux investissements :
- Dans des logements neufs situés en Outre-mer
- Mis en location nue à usage de résidence principale
- Réalisés via une structure soumise à l’Impôt sur les Sociétés (SCI à l’IS, SAS, SARL…)
L’objectif ? Soutenir le développement du parc locatif dans les DOM, tout en offrant une contrepartie fiscale exceptionnelle.
📉 Quels sont les avantages du CIOM ?
- Crédit d’impôt de 35 % du montant investi
- Remboursable par l’État si l’impôt dû est insuffisant
- Non soumis au plafonnement des niches fiscales (ni 10 000 €, ni 18 000 €)
- Trésorerie optimisée : réduction immédiate de l’effort d’épargne
- Durée d’engagement réduite : 5 ans de location nue seulement
👉 Exemple : pour un bien neuf de 300 000 € avec une base éligible de 240 000 €, vous obtenez 84 000 € de crédit d’impôt, versés directement à votre société.
🧱 Quelles conditions faut-il respecter ?
- Le bien doit être situé dans un DOM, comme La Réunion
- L’investissement est réalisé via une société soumise à l’IS
- Le logement doit être loué vide, à titre de résidence principale, pendant au moins 5 ans : dans le respects de plafonds de loyers et de revenus des locataires révisés chaque année
- Le montant éligible est plafonné à 3 295 €/m² de surface habitable + varangue (dans la limite de 14 m²)
💡 Le CIOM est particulièrement adapté aux T2, T3 et T4 bien situés, avec forte demande locative.
🧠 Pour quel profil d’investisseur ?
Le CIOM est une solution de choix si vous :
- Êtes un cadre, un professionnel libéral, indépendant, avec un profil investisseur ou dirigeant de société
- Souhaitez investir via une SCI à l’IS, une SAS ou une SARL
- Recherchez un dispositif fiscalement puissant et rapidement rentable
- Avez déjà utilisé vos plafonds Pinel/Malraux ou souhaitez les contourner
C’est aujourd’hui le meilleur outil post-Pinel pour les contribuables qui veulent investir efficacement dans le neuf à La Réunion.
🤝 Pourquoi activer un CIOM avec OKARE ?
Nous avons développé une expertise unique sur ce dispositif à La Réunion :
- Sélection de programmes neufs éligibles et sécurisés
- Montage fiscal en partenariat avec des experts-comptables et avocats fiscalistes
- Simulation personnalisée : crédit d’impôt, effort d’épargne, rendement net
- Accompagnement à la création de la structure IS (SCI, SAS…)
- Gestion locative via LOGER pour simplifier la mise en location
Nous maîtrisons chaque étape du CIOM, de l’analyse à la revente, pour que vous puissiez investir avec impact, sécurité et performance.
✅Détails des plafonds de locations à respecter
Le bien doit être loué nu à un locataire qui y établit sa résidence principale pendant au moins 5 ans. Le loyer doit respecter un plafond de 17,25 €/m² (ou 207 €/an) appliqué à la surface fiscale.
Le locataire est soumis à un plafond de ressources selon la composition de son foyer fiscal :
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Plafonds annuels de ressources pour les baux conclus en 2025 |
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Composition du foyer du locataire |
Plafonds annuels de ressources DOM |
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Personne seule (1) |
37 731 € |
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Couple |
69 773 € |
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Personne seule ou couple ayant une personne à charge |
73 808 € |
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Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge |
77 845 € |
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Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge |
83 263 € |
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Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge |
88 629 € |
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Majoration par personne à charge à partir de la cinquième |
+ 5 669 € |
(1) Ce plafond est multiplié par le nombre de personnes cotitulaires du bail lorsqu’elles appartiennent à des foyers fiscaux distincts.
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