LMNP réel simplifié : l’arme fiscale des investisseurs locatifs

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel au réel permet de gommer totalement l’imposition sur les revenus locatifs grâce à l’amortissement du bien. Ce billet explique comment fonctionne le régime réel, les avantages de l’accompagnement comptable, et les profils pour lesquels ce statut est le plus intéressant.

En matière d’investissement locatif, le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) figure parmi les solutions les plus efficaces pour générer des revenus complémentaires peu fiscalisés, tout en développant un patrimoine immobilier.

Le régime réel simplifié, souvent sous-exploité, permet même d’atteindre une quasi exonération d’impôt sur les loyers pendant 10 à 20 ans. Voici pourquoi il séduit de plus en plus d’investisseurs.

🛋️ Qu’est-ce que le LMNP réel simplifié ?

Le statut LMNP s’applique à toute personne qui met en location un bien meublé, sans que cette activité ne constitue son activité principale. L’investisseur est imposé dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Il peut choisir entre deux régimes :

• Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 %
• Régime réel simplifié : imposition sur le bénéfice réel après déduction des charges ET amortissement

👉 C’est ce dernier qui permet l’optimisation fiscale maximale.

✅ Les avantages du régime réel simplifié

1. Déduction de toutes les charges réelles

• Intérêts d’emprunt
• Taxe foncière
• Charges de copropriété
• Assurance
• Frais de gestion et de comptabilité

2. Amortissement du bien immobilier

• Le bâti peut être amorti sur 25 à 30 ans
• Le mobilier et les équipements sur 5 à 10 ans
• Permet de neutraliser fiscalement le revenu locatif

3. Quasi exonération d’impôt

Grâce à l’amortissement, les loyers perçus sont souvent totalement défiscalisés pendant 10 à 20 ans.

4. Non soumis aux prélèvements sociaux

Contrairement aux revenus fonciers, les loyers LMNP ne supportent pas les 17,2 % de prélèvements sociaux, hors cas de CSG non-résidents.

📌 Qui peut bénéficier du LMNP réel ?

• Tout particulier qui loue un bien meublé
• Tant que les revenus issus de la location n’excèdent pas 23 000 €/an ou 50 % des revenus du foyer
• Biens meublés en résidence classique, résidence étudiante, tourisme, affaires, seniors

💡 Le bien doit répondre aux critères de location meublée, avec un minimum légal d’équipements (literie, frigo, vaisselle, etc.)

📊 Exemple concret

• Bien meublé loué : 800 €/mois, soit 9 600 €/an
• Charges déductibles : 2 000 €
• Amortissement annuel : 7 500 €

➡️ Résultat fiscal : Revenu net imposable = 0 €

👉 Aucun impôt à payer, ni cotisations sociales pendant plusieurs années.

🧾 Formalités et comptabilité

Pour bénéficier du régime réel :

• Déclaration d’activité au greffe du tribunal de commerce (formulaire P0i)
• Tenue d’une comptabilité avec bilan annuel (via expert-comptable)
• Déclaration des résultats auprès des impôts via la liasse BIC

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🧠 LMNP : pour qui et pour quoi faire ?

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