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Loi Malraux, De Normandie, Loc’Avantages : investir dans l’ancien avec défiscalisation

Ces trois dispositifs permettent de réduire ses impôts en investissant dans l’immobilier ancien. Malraux cible les biens dans des secteurs patrimoniaux, De Normandie vise les centres-villes à réhabiliter, et Loc’Avantages permet une déduction d’impôt en louant à des loyers inférieurs au marché. L’article détaille leur fonctionnement, leurs avantages respectifs et les profils adaptés à chaque stratégie.

Investir dans l’immobilier ancien avec travaux peut offrir une rentabilité patrimoniale forte… mais aussi des avantages fiscaux majeurs. En 2025, plusieurs dispositifs permettent d’allier rénovation, valorisation et réduction d’impôt. Tour d’horizon des trois principaux outils à connaître : Loi Malraux, Dispositif De Normandie, et Loc’Avantages.

🏛 Loi Malraux : l’investissement patrimonial par excellence

🎯 Objectif :

Soutenir la restauration de bâtiments situés dans des zones patrimoniales protégées.

Avantages fiscaux :

  • Réduction d’impôt de 22 % à 30 % sur le montant des travaux
    • 22 % pour les sites patrimoniaux avec plan de sauvegarde approuvé
    • 30 % pour les secteurs sauvegardés ou quartiers anciens dégradés
  • Plafond de 400 000 € de travaux sur 4 ans
  • Réduction imputable sur l’impôt sur le revenu, hors plafonnement des niches fiscales (hors plafond global de 10 000 €)

🏗 Conditions :

  • Travaux réalisés sous le contrôle de l’Architecte des Bâtiments de France
  • Obligation de louer le bien nu pendant 9 ans
  • Engagement à réaliser des travaux complets de restauration

📌 Pour qui ?

Investisseurs à forte fiscalité, amoureux du patrimoine ou souhaitant loger un descendant tout en défiscalisant.

🏘 Dispositif De Normandie : l’alternative à l’ex-Pinel

🎯 Objectif :

Encourager la rénovation de logements dans les centres-villes anciens dégradés.

Avantages fiscaux :

  • Réduction d’impôt jusqu’à :
    • 12 % pour un engagement de location de 6 ans
    • 18 % pour 9 ans
    • 21 % pour 12 ans
  • Calculée sur le prix d’acquisition + travaux, dans la limite de 300 000 €

🛠 Conditions :

  • Travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération
  • Localisation dans une ville éligible « Action Cœur de Ville »
  • Location nue à usage de résidence principale
  • Plafonds de loyers et de ressources proches du Pinel

🏝 Bonus DOM :

Le De Normandie DOM reprend les mêmes conditions mais avec un taux de 23 % à 32 % selon la durée d’engagement, à La Réunion ou dans les DOM.

📌 Pour qui ?

Investisseurs en quête d’une opération simple, sécurisée et encadrée par l’État.

📉 Loc’Avantages : le nouveau dispositif d’engagement locatif

🎯 Objectif :

Favoriser la mise en location de logements à loyers maîtrisés.

Avantages fiscaux :

  • Réduction d’impôt jusqu’à 65 % des revenus locatifs nets
  • Selon le niveau d’engagement :
    • Loc1 (loyer intermédiaire) : -15 % à -20 % d’abattement
    • Loc2/Loc3 (loyer social ou très social) : -35 % à -65 %
  • Majoration possible si recours à un organisme intermédiation locative (association, bail solidaire)

⚖️ Conditions :

  • Respect de plafonds de loyers et de ressources (par commune)
  • Conventionnement avec l’ANAH pendant 6 à 9 ans
  • Travaux de rénovation possibles et subventionnables

📌 Pour qui ?

Petits bailleurs ou propriétaires de logements anciens souhaitant bénéficier d’un abattement fiscal en échange d’un loyer abordable.

🧠 Quel dispositif choisir ?

Objectif

Dispositif conseillé

Réduire fortement son IR (haut revenu)

Loi Malraux

Rénovation avec engagement locatif classique

De Normandie / DOM

Louer à loyers modérés, réduire l’imposition

Loc’Avantages

Conserver un bien en nom propre

Tous sauf Malraux possible

Opération patrimoniale forte

Loi Malraux / De Normandie DOM

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