Déficit foncier ou LMNP : que choisir pour réduire ses impôts en 2025 ?

Ces deux dispositifs s’adressent à des profils différents. Le déficit foncier permet d’imputer jusqu’à 10 700 € de travaux par an sur son revenu global. Le LMNP, lui, permet d’amortir le bien et de déduire les charges sur les loyers meublés. Cet article propose une analyse comparative selon la situation de l’investisseur, son niveau de revenus, son imposition et ses objectifs à long terme.

La pression fiscale sur les revenus immobiliers est souvent lourde : impôt sur le revenu + prélèvements sociaux (17,2 %), sans parler du plafonnement des niches fiscales pour certains dispositifs. Heureusement, deux leviers puissants existent pour l’investisseur averti : le déficit foncier et le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

Mais lequel choisir ? Tout dépend de votre stratégie, de votre fiscalité, et du type de bien visé. Décryptage.

🔍 1. Le déficit foncier : allégez vos impôts grâce aux travaux

Le déficit foncier permet de déduire les charges et les travaux d’un bien loué nu (non meublé) de ses revenus fonciers, voire de son revenu global.

✅ Les avantages :

• Déductibilité des charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, gestion…)
• Déductibilité des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration (hors construction, agrandissement)
• Possibilité d’imputer jusqu’à 10 700 € de déficit foncier sur le revenu global chaque année
• Pas de plafonnement global des niches fiscales
• Applicable sur des biens anciens à rénover (souvent à prix modéré)

🛠 Conditions :

• Location nue à usage de résidence principale
• Engagement de location pendant 3 ans
• Pas d’avantage fiscal si le bien est en copropriété avec interdiction de travaux

📌 Idéal pour :

• Les contribuables fortement imposés
• Ceux qui souhaitent revaloriser un bien ancien
• Les investisseurs déjà détenteurs de revenus fonciers

🛋 2. Le LMNP réel : la fiscalité douce de la location meublée

Le statut LMNP permet de louer un bien meublé, en nom propre, tout en relevant du régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

En choisissant le régime réel simplifié, il est possible de déduire toutes les charges ET d’amortir :

• Le bien immobilier (hors terrain)
• Le mobilier et l’équipement
• Les frais de notaire, de gestion, de comptabilité

➡️ Résultat : les revenus locatifs sont quasi exonérés d’impôt pendant 10 à 20 ans.

✅ Les avantages :

• Revenus peu ou pas fiscalisés
• Statut accessible à tous les contribuables
• Applicable aussi bien dans le neuf que dans l’ancien
• Compatible avec les résidences gérées (étudiantes, seniors, tourisme…)

🛠 Conditions :

• Bien meublé avec liste d’équipements minimaux
• Revenus < 23 000 € ou < 50 % des revenus du foyer
• Obligation de tenir une comptabilité (OKARE propose un pack comptable à 499 €/an)

📌 Idéal pour :

• Les investisseurs cherchant des revenus complémentaires à moyen/long terme
• Ceux qui préfèrent des opérations simples et rentables
• Les biens dans des zones tendues ou dynamiques : étudiants, actifs, saisonniers

⚖️ Comparatif rapide

🧠 Le conseil OKARE

Plutôt que d’opposer LMNP et déficit foncier, il est parfois possible de combiner les deux :

• LMNP sur un studio étudiant à fort rendement
• Déficit foncier sur une maison à rénover pour optimiser votre IR

👉 Chez OKARE, nous vous aidons à :

• Identifier le dispositif le plus adapté à votre fiscalité
• Sélectionner les biens compatibles (à La Réunion, en métropole, ou à Maurice)
• Mettre en place la gestion locative et comptable adaptée à chaque régime

📩 Vous avez un projet locatif et vous hésitez entre meublé et nu ? Parlons-en, nous vous aidons à structurer votre investissement intelligemment.