Pourquoi la « Loi Jeanbrun » a été créée
Le dispositif appelé « Loi Jeanbrun » correspond officiellement au nouveau statut fiscal du bailleur privé, mis en place par l’article 47 de la loi n° 2026‑103 du 19 février 2026 de finances pour 2026. Il a été conçu pour stimuler l’offre locative dans un contexte de tension sur le logement, via un mécanisme fiscal applicable aux bailleurs qui louent en location nue avec loyers plafonnés.
L’intérêt majeur de la loi Jeanbrun n’est pas une réduction d’impôt « one shot », mais une baisse durable de l’imposition sur les loyers, grâce à un amortissement déductible des revenus fonciers. Autrement dit, vous pouvez neutraliser une partie de votre base imposable chaque année, à condition de respecter des règles strictes (durée d’engagement, plafonds, location effective…).
À La Réunion, ce dispositif prend un relief particulier : la population continue d’augmenter (estimation 911 000 habitants au 1er janvier 2026) et la dynamique démographique soutient structurellement les besoins en logements, notamment pour les étudiants et jeunes actifs.
Chez OKARE, nous vous accompagnons de A à Z dans cette démarche stratégique, encadrée et à fort impact local.
Qui peut en bénéficier et pour quels biens
La loi Jeanbrun s’adresse principalement aux particuliers imposés à l’impôt sur le revenu qui déclarent des revenus fonciers (location non meublée). Le mécanisme est codifié dans le Code général des impôts (CGI), article 31, via deux volets :
- i) pour les logements neufs (ou en VEFA / construction),
- j) pour des logements acquis avec réhabilitation lourde (travaux importants).
Côté biens éligibles, le principe est clair : il faut un logement situé dans un immeuble d’habitation collectif (donc pas une maison individuelle) et destiné à la location nue en résidence principale. Le logement peut être neuf, ou ancien si vous réalisez au moins 30 % de son prix en travaux répondant à une réhabilitation lourde (conditions juridiques précises).
Le dispositif est ouvert sur l’ensemble du territoire et s’applique donc également aux départements d’Outre‑mer, y compris La Réunion.
SCI : IS ou IR ?
Point important pour votre stratégie patrimoniale : la loi Jeanbrun peut s’appliquer si le bien est détenu par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, typiquement une SCI à l’IR (translucide), à condition que l’associé conserve ses parts jusqu’au terme de l’engagement. En revanche, une SCI à l’IS n’entre pas dans ce cadre, puisque le dispositif vise l’imposition dans la sphère des revenus fonciers (IR).
Conditions de location et plafonds à respecter
Le « deal fiscal » de la loi Jeanbrun est simple : en échange d’un avantage fiscal, vous acceptez des contraintes de mise en location.
Les obligations clés sont les suivantes :
- Durée d’engagement : location au moins 9 ans.
- Location nue et résidence principale : la location meublée (LMNP) n’est pas l’esprit du dispositif.
- Délai de mise en location : la location doit démarrer dans les 12 mois suivant l’achèvement (ou l’acquisition si elle est postérieure).
- Interdiction de louer au cercle familial proche (foyer fiscal, parents/alliés jusqu’au 2e degré).
- Plafonds de loyers et de ressources : vous devez respecter des plafonds, variables selon la localisation et selon l’orientation de location (intermédiaire, sociale, très sociale). Le CGI renvoie ici aux plafonds de dispositifs existants (notamment ceux liés à l’article 199 novovicies et 199 tricies), ce qui implique une vérification annuelle des barèmes à jour.
Enfin, le dispositif s’applique aux acquisitions (ou dépôts de permis de construire pour une construction) réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Cette fenêtre temporelle est un point de vigilance majeur pour l’éligibilité.
Calcul de l’avantage fiscal et exemple chiffré
Comment se calcule l’amortissement Jeanbrun
La loi Jeanbrun permet de déduire un amortissement calculé sur le prix d’acquisition net de frais, hors foncier. Le foncier est forfaitairement estimé à 20 %, ce qui revient à amortir au maximum 80 % du prix (logique patrimoniale « bâti »).
Les taux annuels d’amortissement sont fixés par la loi :
- Neuf (CGI art. 31 i) : 3,5 % (intermédiaire), +1 point (social) ou +2 points (très social).
- Ancien réhabilité (CGI art. 31 j) : 3,0 % (intermédiaire), +0,5 point (social) ou +1 point (très social).
Le dispositif prévoit aussi un plafond annuel de déduction : 8 000 € par an et par foyer fiscal, pouvant être majoré à 10 000 € ou 12 000 € sous conditions de mix « social / très social ». En pratique, cela fixe la puissance fiscale maximale du dispositif.
La période d’amortissement commence au premier jour du mois d’achèvement (ou d’acquisition si postérieure). Le cumul des amortissements est plafonné à la valeur hors foncier.
Point de vigilance (incertitude pratique) : le texte encadre un engagement minimal de 9 ans et un plafond de cumul, mais la doctrine administrative (BOFiP) peut préciser la durée « pratique » d’amortissement et les modalités déclaratives exactes au fil des mises à jour. Il est recommandé de vérifier les commentaires en vigueur au moment de déclarer.
Exemple chiffré réaliste à La Réunion (hypothèses explicites)
Hypothèses (exemple indicatif, à adapter) :
- Achat d’un T2 neuf dans un immeuble collectif à La Réunion pour 165 000 € (prix d’acquisition hors frais d’acte).
- Location nue en intermédiaire (taux 3,5 %) avec loyer plafonné supposé 700 €/mois (8 400 €/an).
- Charges déductibles annuelles estimées : intérêts d’emprunt 2 200 €, taxe foncière 900 €, assurance/gestion 900 € => 4 000 €. (Les charges réellement déductibles dépendent de la situation et des règles fiscales.)
Calcul de l’amortissement :
- Foncier estimé forfaitairement à 20 % => base amortissable ≈ 80 % × 165 000 = 132 000 €.
- Amortissement annuel = 3,5 % × 132 000 ≈ 4 620 € / an (inférieur au plafond annuel de 8 000 €).
Impact fiscal simplifié :
- Résultat foncier avant amortissement : 8 400 – 4 000 = 4 400 € imposables.
- Résultat foncier après amortissement : 4 400 – 4 620 ≈ 0 € (ou un léger déficit, selon arrondis).
L’avantage concret est la réduction de votre base taxable sur les loyers. L’économie dépend de votre taux marginal d’imposition et des prélèvements sociaux applicables aux revenus fonciers (règles évolutives). En cas de déficit, la fiscalité du déficit foncier obéit à des plafonds (notamment 10 700 € imputables sur le revenu global dans le cas général, le solde étant reportable).
Risques, limites et mise en œuvre avec OKARÉ
Non‑respect = reprise fiscale
Le dispositif est strict : en cas de manquement (loyer dépassant le plafond, vente anticipée, location non conforme…), l’avantage est remis en cause. Le CGI prévoit une majoration du revenu net foncier de l’année de rupture, correspondant aux amortissements déjà déduits, avec un mécanisme de lissage (quotient) et des exceptions (invalidité, licenciement, décès).
Autre limite importante en Outre‑mer : le CGI précise la non‑cumulabilité de la déduction Jeanbrun avec certains autres avantages fiscaux, notamment pour un même logement. Par exemple, le i) est exclusif du bénéfice de l’article 199 undecies C, et le j) exclut plusieurs régimes (199 undecies A/C, 199 novovicies, etc.). Cela impose de choisir la stratégie la plus pertinente selon votre profil.
Les étapes pratiques pour sécuriser votre investissement
Pour optimiser votre investissement Jeanbrun à La Réunion, une méthode rigoureuse est indispensable :
- Sélection du programme (immeuble collectif, zone locative cohérente, demande réelle).
- Choix de la catégorie de location (intermédiaire / sociale / très sociale) et vérification des plafonds applicables.
- Mise en location sous 12 mois et contractualisation conforme (location nue, résidence principale, vérification des ressources).
- Option fiscale dans la déclaration de revenus de l’année d’achèvement / acquisition : l’option est irrévocable pour le logement.
- Déclarations : le régime réel passe par les formulaires et annexes adéquats (revenus fonciers), notamment la déclaration 2044 et l’engagement type 2044‑EB (vérifier le millésime et la procédure en vigueur).
- Suivi comptable et gestion locative pour limiter la vacance, sécuriser le dossier locataire et conserver les justificatifs.
Pourquoi c’est pertinent à La Réunion
La Réunion combine une dynamique démographique notable et des pôles d’emploi/études (Nord, Ouest, Sud) qui soutiennent la demande locative. Par exemple, l’Université de La Réunion met en avant l’attractivité de ses campus et un flux d’étudiants internationaux (plus de 1 000 inscrits internationaux sur 2024‑2025, selon une communication institutionnelle), ce qui alimente la demande de logements autour des zones universitaires.
Chez OKARÉ, nous accompagnons les investisseurs sur l’analyse du dispositif, la sélection du programme et la structuration du projet, avec une logique « 360° » (expertise locale, réseau de partenaires, gestion).
- Découvrir des programmes adaptés
- Demander une étude personnalisée Jeanbrun
- Parler à un conseiller investissement
Recommandation : la loi Jeanbrun est récente et certains paramètres (plafonds, doctrine administrative, formalités déclaratives) peuvent évoluer. Pour sécuriser votre situation, faites valider votre montage par un expert‑comptable et/ou un fiscaliste avant engagement.
FAQ Loi Jeanbrun
La loi Jeanbrun est‑elle applicable à La Réunion ?
Oui : le dispositif « Relance logement » est conçu pour s’appliquer sur l’ensemble du territoire, et le CGI vise des logements situés « en France » dans un immeuble collectif. Les synthèses officielles confirment une portée nationale.
Peut‑on faire la loi Jeanbrun via une SCI ?
Oui, si la SCI n’est pas soumise à l’IS (SCI à l’IR). Le CGI prévoit l’application lorsque l’immeuble appartient à une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, avec engagement de conservation des parts. Une SCI à l’IS n’est généralement pas le cadre adapté ici.
Quels sont les principaux risques ?
Le principal risque est la remise en cause si vous ne respectez pas l’engagement (durée, plafonds, location effective, interdiction de louer à un proche). Dans ce cas, les amortissements déduits peuvent être réintégrés dans vos revenus fonciers.
