Comment calculer le CIOP à La Réunion ?

Le CIOP, ou Crédit d’Impôt pour les Investissements Productifs Outre-mer, est aujourd’hui un dispositif particulièrement intéressant pour certaines entreprises qui souhaitent réaliser un investissement immobilier neuf à La Réunion.

Prévu par l’article 244 quater W du Code général des impôts, le dispositif peut notamment s’appliquer, sous conditions, à l’acquisition ou à la construction de logements neufs destinés à la location.

Mais comment calculer le CIOP ? Peut-on simplement appliquer 35 % au prix d’achat d’un appartement neuf ? Quelle somme une société peut-elle réellement récupérer ?

Voici les principales règles à connaître pour comprendre le calcul du CIOP.

Quel est le taux du CIOP à La Réunion ?

Pour une entreprise soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), le taux du crédit d’impôt prévu par l’article 244 quater W est fixé à 35 %.

Cela signifie qu’une partie de l’investissement éligible peut générer un crédit d’impôt correspondant à 35 % de l’assiette retenue.

Attention cependant : 35 % du CIOP ne signifie pas automatiquement 35 % du prix affiché du logement.

Le calcul doit être réalisé à partir de l’assiette fiscale éligible au dispositif.

Comment calculer le CIOP ?

De manière simplifiée, le calcul peut être présenté ainsi :

Montant du CIOP = Assiette éligible × 35 %

Dans le cadre d’un investissement dans le logement intermédiaire, l’assiette est notamment déterminée à partir du prix de revient du logement, en retranchant les taxes, les commissions d’acquisition et les éventuelles aides publiques reçues.

Le calcul précis dépend donc des caractéristiques de chaque opération.

C’est un point essentiel à comprendre avant d’étudier la rentabilité d’un investissement : appliquer directement 35 % au prix TTC affiché d’un appartement donnerait une estimation trop approximative du crédit d’impôt réellement mobilisable.

Exemple de calcul d’un CIOP

Prenons volontairement un exemple simplifié.

Une société soumise à l’IS réalise un investissement immobilier neuf à La Réunion.

Après détermination du prix de revient et retrait des éléments qui ne peuvent pas entrer dans le calcul, supposons que l’assiette éligible retenue soit de 250 000 €.

Le calcul est alors :

250 000 € × 35 % = 87 500 €

Dans cet exemple, le montant théorique du CIOP serait donc de 87 500 €.

Il est important de préciser qu’il s’agit d’un exemple pédagogique. Dans une opération réelle, l’assiette doit être calculée précisément en fonction du programme, du prix de revient et de la situation de l’investisseur.

Qui peut bénéficier du CIOP dans l’immobilier ?

Le CIOP immobilier ne concerne pas tous les achats immobiliers.

L’article 244 quater W prévoit notamment son application, sous conditions, à certaines entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés qui réalisent des acquisitions ou constructions de logements neufs à usage locatif dans les départements d’outre-mer.

Le dispositif impose plusieurs conditions, notamment concernant la mise en location du logement.

Dans le cas concerné, l’entreprise doit notamment s’engager à louer le logement nu, dans les douze mois suivant son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, pendant une durée minimale de cinq ans. Le logement doit constituer la résidence principale du locataire et des plafonds de loyers et de ressources doivent être respectés.

L’éligibilité doit donc être étudiée avant l’acquisition et non après la réalisation de l’investissement.

Pourquoi le CIOP est-il intéressant pour investir à La Réunion ?

Pour une société éligible, le CIOP peut considérablement modifier l’équilibre financier d’un investissement immobilier neuf.

Avec un crédit d’impôt calculé au taux de 35 % de l’assiette éligible, le dispositif permet d’associer constitution d’un patrimoine immobilier et avantage fiscal.

Il ne faut cependant pas choisir un programme uniquement pour sa fiscalité. L’emplacement du logement, son prix, la demande locative du secteur, le montant du loyer envisageable, les charges et le potentiel patrimonial du bien doivent également être étudiés.

L’objectif reste de réaliser un investissement immobilier cohérent sur le long terme.

Comment connaître le montant du CIOP pour votre projet ?

Chaque investissement étant différent, le meilleur moyen de connaître le montant potentiel du CIOP consiste à réaliser une simulation à partir du programme immobilier envisagé et de votre situation.

OKARÉ, spécialiste de l’immobilier neuf et de la défiscalisation à La Réunion, propose une sélection de programmes immobiliers éligibles au CIOP.

Nos spécialistes peuvent vous accompagner dans l’étude de votre projet, vous présenter les programmes disponibles et réaliser une première simulation afin de mieux comprendre le fonctionnement et l’intérêt du dispositif.

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