Investir avec le Girardin IS Immobilier (art. 217 undecies)

Girardin IS Immobilier : Réduisez votre IS en investissant dans le logement à La Réunion

Vous êtes une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ? Vous souhaitez optimiser votre fiscalité tout en investissant dans l’immobilier neuf à La Réunion ? Le dispositif Girardin IS – article 217 undecies du CGI vous permet de financer un logement locatif intermédiaire neuf, tout en bénéficiant d’une déduction fiscale immédiate sur votre résultat imposable.

Chez OKARE, nous vous accompagnons de A à Z dans cette démarche stratégique, encadrée et à fort impact local.

Le principe du Girardin IS immobilier

Le Girardin IS immobilier permet à une société à l’IS (SAS, SARL, SCI à l’IS, etc.) de financer un ou plusieurs logements neufs situés dans un DOM, comme La Réunion, à condition de :

  • Louer ces logements nus, à usage de résidence principale

  • Pendant au moins 5 ans

  • À des locataires dont les ressources ne dépassent pas des plafonds réglementaires

  • En respectant des plafonds de loyers, fixés chaque année

En contrepartie, la société peut déduire une partie du montant investi de son résultat imposable, dans la limite de plafonds précis de surface et de prix par m².

Une déduction fiscale immédiate et encadrée

La déduction s’applique dans la limite de :

  • 3 295 €/m² (valeur 2025, revalorisée chaque année)

  • Pour une surface fiscale plafonnée à la surface habitable + 14 m² maximum de varangue

Exemple chiffré 

Une société soumise à l’IS investit dans un T3 neuf à Saint-Pierre, de :

  • 62 m² habitables + 10 m² de varangue

  • Surface fiscale retenue : 72 m²

  • Base déductible plafonnée : 72 × 3 295 € = 237 240 €

La société présente un résultat fiscal de 200 000 € au titre de l’exercice.

✅ Déduction imputable sur l’exercice N : 200 000 €
✅ Résultat imposable après déduction : 0 €
✅ Solde de déduction non utilisé : 237 240 – 200 000 = 37 240 €
👉 Ce solde est reportable sur l’exercice suivant, dans les mêmes conditions.

Économie d’impôt réalisée sur l’exercice :

  • 42 500 € à 15 % = 6 375 €

  • 157 500 € à 25 % = 39 375 €

  • Total économie IS : 45 750 €

💡 Résultat : l’entreprise ne paie pas d’IS sur l’exercice, devient propriétaire d’un bien immobilier patrimonial, et conserve un report de déduction à utiliser sur l’exercice N+1.

Pourquoi choisir l’immobilier locatif intermédiaire ?

À La Réunion, la pression locative est forte sur les logements à loyers modérés : jeunes actifs, familles monoparentales, fonctionnaires en mutation… Le Girardin IS permet :

  • D’investir dans un actif tangible, à forte demande locative

  • De bénéficier d’un cadre fiscal avantageux, hors plafonnement global des niches fiscales

  • De réduire efficacement l’IS à payer

  • D’augmenter les dividendes distribuables

  • De vous constituer un patrimoine transmissible, via une structure à l’IS

👉 C’est une solution idéale pour transformer votre impôt en investissement immobilier.

Les conditions d’éligibilité à respecter

Pour bénéficier du dispositif, il faut :

  • Acheter un logement neuf ou en VEFA, situé à La Réunion

  • Le louer nu, pendant 5 ans minimum, à usage de résidence principale

  • Respecter les plafonds de loyer (ex. 17,25 €/m²/mois en 2025 à La Réunion)

  • Louer à un locataire dont les revenus ne dépassent pas les plafonds de ressources suivants (2025) :

Composition du foyer Plafond de revenus annuels (2025)
1 personne 36 538 €
2 personnes 58 507 €
3 personnes 69 105 €
4 personnes 83 966 €
5 personnes 99 187 €
6 personnes 111 434 €
Par personne supplémentaire +12 261 €

  • Ne pas louer le bien à un associé, à un membre de son foyer fiscal ou à une société liée

👉 Chez OKARE, nous veillons à la conformité complète de votre projet (locataire, loyer, durée, bail) pour garantir la validité de votre déduction fiscale.

L’accompagnement 360° d’OKARE

Nous vous proposons un dispositif clé en main, avec l’appui de partenaires fiscalistes, promoteurs et gestionnaires :

  • Sélection de programmes neufs éligibles, bien situés

  • Simulation chiffrée : effort d’investissement & économie d’impôt

  • Création ou appui sur une structure IS adaptée (SCI, SAS…)

  • Mise en location assurée par notre régie partenaire LOGER

Une fiscalité optimisée. Un investissement concret. Un impact local fort.

Vous êtes dirigeant, investisseur ou profession libérale ? Le Girardin IS immobilier est un levier puissant pour transformer un impôt en logement durable à La Réunion, tout en renforçant votre stratégie patrimoniale.

Contactez un conseiller OKARE pour :

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✅ Découvrir les programmes disponibles en Girardin IS